Baurecht / BGB

Änderungen zu BGB-Bauverträgen

Bei Abschluss eines Bauvertrags ist meistens nicht voll abzusehen, ob nicht doch noch geänderte oder zusätzliche Leistungen während der Bauausführung erforderlich sind. Diesem Umstand trug zwar bisher die VOB Teil B im § 1 Rechnung, jedoch erstmals nun auch das reformierte Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 nach § 650b BGB, geltend gleichlautend für den
nicht jedoch für den nicht - privilegierten Verbrauchervertrag und auch nicht für den Bauträgervertrag.
Danach kann der Auftraggeber als Besteller oder Verbraucher:
  1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs als zu ändernde Bauleistung oder
  2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,
begehren. Die Art der Änderung bezieht sich darauf, ob das Bauunternehmen zur Ausführung der Änderung verpflichtet ist oder nicht.
Nach 1. hat das Bauunternehmen dem Besteller die Bauleistung mängelfrei nach der vertraglich vereinbarten Art der Bauausführung zu erbringen. Wünscht der Besteller eine andere Ausführung oder Beschaffenheit der Leistung, bliebe danach zu prüfen, ob dem Bauunternehmen die Ausführung der begehrten Änderung des Bestellers zumutbar ist. Wäre dies mit Bezug auf betriebsinterne Vorgänge nicht der Fall, obliegt darüber dem Bauunternehmen die Beweislast zur Unzumutbarkeit. Bei vorliegender Unzumutbarkeit ist das Bauunternehmen nicht zur Änderungsausführung verpflichtet.
Ist die Ausführung der gewünschten Änderung für das Bauunternehmen zumutbar, so wird in der Regel das bauausführende Unternehmen für die Änderungsarbeiten die Bauplanung übernehmen und dafür eine pauschale Vergütung beanspruchen. Danach erstellt das Bauunternehmen das Angebot für die Änderung und zur damit verbundenen Mehr- oder Mindervergütung. Trägt jedoch der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist das Bauunternehmen erst dann zur Angebotserstellung verpflichtet, wenn der Besteller die erforderliche Planung vorgenommen und dem Bauunternehmen zur Verfügung gestellt hat.
Für die nach 2. notwendige Änderung für den Werkerfolg kann sich aus verschiedenen Umständen herleiten, beispielsweise aus
  • Abweichungen aus Mängeln der Bauplanung für die geschuldete Ausführung,
  • unvollständiger und teils unklarer Leistungsbeschreibung,
  • notwendigen anderen Baustoffeinsatz zur Einhaltung ggf. geänderter Anforderungen,
  • zusätzlich erforderlicher Leistungen für die geplante Ausführung,
  • nur eine andere als die vorgesehene Ausführungsart möglich ist.
Derartige Umstände sind oft maßgebend, wenn die Bauplanung getrennt von der Ausführung erfolgte und vom Besteller oder Verbraucher selbst in Auftrag gegeben und nicht dem Bauunternehmen übertragen wurde.
Nach Zugang des Änderungsbegehrens - entweder zu 1. oder auch 2. - können die Vertragsparteien innerhalb von 30 Tagen nach § 650b Abs. 2 BGB Einvernehmen über die Änderung und zu leistende Vergütungsanpassung erzielen. Sofern der Besteller nur eine Änderung verlangt, für die dem Bauunternehmen kein Vergütungsanspruch zustehen würde, dann würde sich ein Einvernehmen nur auf Änderung beziehen. Bei Einvernehmen ist dann das Bauunternehmen zur Änderungsausführung verpflichtet andererseits der Besteller ggf. zur Vergütung.
Wird in der Frist zwischen den Vertragsparteien kein Einvernehmen erreicht, kann danach der Besteller oder Verbraucher die Änderung anordnen. Die Anordnung hierfür ist in Textform vorgeschrieben. Daraufhin ist das Bauunternehmen verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nur dann nachzukommen, wenn ihm die Ausführung auch zumutbar ist. Andersfalls ist das Unternehmen zur Ausführung nicht verpflichtet.
Sofern die Ausführung infolge einer Anordnung des Bestellers erfolgt, ist die Vergütungsanpassung bei BGB-Bauverträgen (Bauverträge nach BGB und Verbraucherbauverträge) nach den Vorschriften in § 650c BGB zu ermitteln.
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