Baurecht / BGB

Vergütungsanpassung bei BGB-Bauverträgen

Nach Abschluss eines Bauvertrags können Besteller und Verbraucher noch Änderungen für den Bauvertrag nach BGB und Verbraucherbauvertrag (nicht jedoch für einen Bauträgervertrag) zur vereinbarten Leistung begehren. Es gelten dann für ab 2018 abgeschlossene Bauverträge die Vorschriften nach § 650b Abs. 1 BGB zur:
  1. Änderung des vereinbarten Werkerfolgs als zu ändernde Bauleistung, beispielsweise als eine andere Ausführung oder Beschaffenheit der Bauleistung, oder
  2. Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist und sich aus verschiedenen Ursachen ableiten kann, beispielsweise aus Mängeln der Bauplanung und in der Leistungsbeschreibung, zusätzlich erforderlichen Leistungen, anderem Einsatz von Baustoffen u. a.
Dem Grunde nach kommt eine Vergütungsanpassung nur zur Geltung zur Änderung nach 2. Ein Anspruch auf vermehrten Aufwand zur Änderung nach 2. kommt dann als Vergütungsanpassung nicht infrage, wenn die vom Bauunternehmer zu leistende Pflicht neben der Bauausführung auch die Bauplanung umfasst. Er hat dann den für den Werkerfolg insgesamt erforderlichen Aufwand in seine Kalkulation einzubeziehen.
Das reformierte Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 sieht erstmals eine Regelung in § 650c BGB zur Vergütung von Änderungen sowie bei Anordnungen des Bestellers vor. Zunächst hat das bauausführende Unternehmen bei einem Änderungsbegehren dem Besteller oder Verbraucher ein Angebot zur ggf. daraus resultierenden Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen.
Als Voraussetzungen dazu gelten, dass
  • dem Bauunternehmer die Ausführung der Änderung nach A. auch zumutbar ist oder
  • bei in Verantwortung durch den Besteller erfolgter Bauplanung für die Änderung diese vorgenommen und dem Bauunternehmer auch zur Verfügung gestellt wurde.
Erzielen die Vertragsparteien keine Einigung innerhalb von 30 Tagen zum Änderungsbegehren des Bestellers oder Verbrauchers, kann der Besteller oder Verbraucher die Änderung in Textform anordnen. Danach besteht Ausführungspflicht für den Bauunternehmer bei Zumutbarkeit.
Die Höhe der Vergütungsanpassung zum vermehrten oder verminderten Aufwand infolge Anordnung des Bestellers oder Verbrauchers ist nach folgenden Varianten mit Bezug auf die Vorschriften in § 650c BGB zu ermitteln:
  1. Ermittlung der tatsächlich erforderlichen Kosten zu den Einzelkosten der Teilleistungen (EKT) zuzüglich von darauf bezogenen, angemessenen Zuschlägen für Allgemeine Geschäftskosten (AGK) sowie Wagnis und Gewinn (W&G) nach § 650c Abs. 1 BGB.
    Die Baustellengemeinkosten (BGK) sind als Zuschlag nicht mit vorzusehen. Sie sind, soweit durch die Änderung erforderlich, nach dem tatsächlichen Anfall nachzuweisen.
    Anzusetzen sind weder unangemessener Gewinn noch Verluste. Der mutmaßliche Wille der Vertragsparteien soll im Vordergrund stehen, nicht unbedingt die strenge kalkulatorische Preisfortschreibung wie sie zu Nachträgen bei einem VOB-Vertrag nach § 2 VOB/B zu berücksichtigen ist. Bei Mehrmengen und zusätzlichen Leistungen sollten auch die tatsächlich erforderlichen Kosten herangezogen werden, nicht jedoch die Änderung insgesamt als pauschale "übliche" Vergütung.
    Anschließend ist die Vergütung nach folgender Differenzrechnung zwischen:
    • einerseits jenen Kosten als anzunehmende Vergleichsgröße (Hätte-Kosten), die ohne die angeordnete Änderung entstanden wären und
    • den Ist-Kosten, die auf Grund der Änderungsanordnung tatsächlich entstanden sind,
    zu bestimmen.
    Die Kosten-Differenz bildet die Basis für die Vergütungsanpassung. Ein vor der Änderung erzielter Gewinn oder Verlust bleibt als absoluter Betrag bestehen, so dass der Bauunternehmer nach der Änderung nicht günstiger oder schlechter gestellt wird.
    Alle Leistungspositionen, die von der Änderung nicht betroffen sind, bleiben mit ihren Preisen bestehen.
    Erfolgte vom Bauunternehmer auch eine zur Änderungsanordnung erforderliche Bauplanung zu A, dann sind die entsprechenden dafür angefallenen Aufwendungen nachzuweisen und zu erstatten.
  2. Zur Berechnung einer als Nachtrag aufgefassten Vergütungsanpassung kann der Bauunternehmer nach § 650c Abs. 2 BGB auf die "Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation " zurückgreifen. Dabei ist zu vermuten, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung den Ansätzen zu Einzelkosten, AGK und W&G des Bauauftrags entspricht. Das ist für den Bauunternehmer insofern von Vorteil, die Einheitspreise nicht nach den tatsächlich erforderlichen Kosten nochmals neu ermitteln zu müssen wie es auch bei Vergütungsanpassungen zu Leistungsänderungen und Zusatzleistungen nach § 2 in der VOB/B üblich ist. Zu beachten bliebe, dass nach den Berechnungsansätzen und einer evtl. längeren Bauzeit infolge der Änderungen keine Unterdeckung der Gemeinkosten für den Bauunternehmer eintritt.
Der Bauunternehmer hat die Wahl zwischen den angeführten Berechnungsformen zur Vergütungsanpassung insgesamt nach 1. und 2. Er muss sich auf eine Form beziehen und kann nicht eine Kombination vorsehen. Eine Ermittlung der Kostendifferenz und der Kostenvergleich dürften schwierig sein. Deshalb sollte die 1. Berechnungsform zwischen den Vertragsparteien möglichst im Vorfeld abgestimmt werden.
Die Berechnungsmöglichkeiten werden in der Baupraxis sicher in nächster Zeit weiter zu überdenken und mit Beispielen zu belegen sein.
Begehrt der Besteller eine Änderung, für die dem Bauunternehmer kein Anspruch zu einem vermehrten Aufwand zusteht, dann sollen die Vertragsparteien nur Einvernehmen über die auszuführende Änderung anstreben.
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