Bauvertrag / Werkvertrag

Bauleiter des Bauherrn

Der Bauleiter des Bauherrn (BH) ist der Verantwortliche für die Objektüberwachung nach der Leistungsphase 8. Die Vergütung erfolgt nach der HOAI. Welche Aufgaben im Einzelnen zu realisieren sind, ist in der HOAI festgelegt, beispielsweise für Gebäude, raumbildenden Ausbauten und Freiflächen in § 33 Abs. 2, Nr. 8:
  • Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften,
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach § 50 Absatz 2 Nummern 1 und 2 auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis,
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
  • Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen,
  • Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm),
  • Führung eine Bautagebuchs,
  • gemeinsames Aufmass mit den bauausführenden Unternehmen,
  • Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln,
  • Rechnungsprüfung,
  • Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht,
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran,
  • Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle,
  • Auflisten der Fristen bei der Mängelhaftung,
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel,
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.
Besondere Aufmerksamkeit sollte bei der Ausführung von Erdarbeiten der Beschaffenheit des Bodens gewidmet werden, ob sie auch der Beschreibung im Leistungsverzeichnis entspricht. Liegen Abweichungen vor, sollte darüber die notwendigen Feststellungen für die Abrechnung getroffen werden.
Bei öffentlichen Baumaßnahmen in Verantwortung von Städten und Kommunen wird die Bauüberwachung oft auch durch eigene Abteilungen bzw. Ämter durchgeführt, meistens im Rahmen der Gesamtverantwortung von der Planung, Ausschreibung, Vergabe bis hin zur Abnahme sowie Abrechnung und Bezahlung der Bauleistungen. Wird dagegen eine Architektur- bzw. Ingenieurbüro mit Teilaufgaben betraut und bevollmächtig, dann ist die Überwachungsleistung zu vergüten. Grundlage bilden die Vergütungssätze in der HOAI. Wird die Bauüberwachung freiberuflich Tätigen übertragen, sollte deren ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung ggf. regelmäßig kontrolliert werden.
Der Auftraggeber wird vor Beginn der Bauausführung bereits im Vertrag mit dem Auftragnehmer eine fachlich geeignete Person als Bauleiter für die Bauüberwachung festlegen. Das kann und wird oft der bereits mit der Bauplanung betraute Architekt bzw. Ingenieur sein. Mit der Bauleiterbenennung ist auch zu bestimmen, mit welchen Vollmachten der Objektüberwacher ausgestattet wird. Der Umfang der Vollmacht leitet sich aus dem Einzelfall bzw. der jeweiligen Baumaßnahme ab und sollte bereits im Bauvertrag eindeutig bestimmt werden. Das gilt besonders auch für solche Fälle wie rechtsgeschäftliche Bestätigungen von Abrechnungen, Zahlungen und Nachtragsforderungen.
Wurde durch den Auftraggeber keine Vollmacht erteilt, dann muss sich der Auftragnehmer als im jeweiligen Fall direkt an den Auftraggeber als seinen Vertragspartner wenden. Davon zu unterscheiden wäre noch eine Duldungsvollmacht. Sie wäre dann maßgebend, wenn
  • der Auftraggeber das Handeln des Bauleiters als Objektüberwacher kennt und duldet sowie
  • der Auftragnehmer nach Treu und Glauben annehmen darf, dass der Bauleiter vom Auftraggeber bevollmächtigt ist.
Über die Bauausführung ist ein Bautagebuch zu führen.
28.11.2015
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