Bauvertrag / Werkvertrag

Bauleiter des Bauherrn

Bauleiter des Bauherrn
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Der Bauleiter des Bauherrn als Auftraggeber (AG) ist der Verantwortliche für die Objektüberwachung als Bauüberwachung gemäß der Leistungsphase 8 nach HOAI (2013), nach der sich als Preisrecht die Vergütung richtet. Welche Leistungen im Einzelnen heranzuziehen und danach zu überwachen sind, obliegt der vertraglichen Vereinbarung der Vertragspartner. Grundlage liefern Aussagen in der HOAI zu den einzelnen Leistungsbildern wie Gebäude, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen u. a.
Zum Leistungsbild „ Gebäude und Innenräume“ werden in der Anlage 10 mit Bezug auf § 34 Abs. 4 und § 35 Abs. 7 in der HOAI beispielsweise folgenden Aufgaben als Grundleistungen zur Objektüberwachung vorgegeben:
  • Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften,
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis,
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten,
  • Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplanes (Balkendiagramm),
  • Dokumentation des Bauablaufs, z. B. als Führung eines Bautagebuchs,
  • gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen,
  • Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße,
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag,
  • Kostenfeststellung, z. B. nach DIN 276 - Kosten im Bauwesen,
  • Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Bauherrn,
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran,
  • systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen rechnerischen Ergebnissen des Objekts,
  • Übergabe des Objekts,
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche,
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel.
Besondere Aufmerksamkeit sollte bei der Ausführung von Erdarbeiten der Beschaffenheit des Bodens gewidmet werden, ob sie auch der Beschreibung im Leistungsverzeichnis entspricht. Liegen Abweichungen vor, sollte darüber die notwendigen Feststellungen für die Abrechnung getroffen werden.
Bei öffentlichen Bauaufträgen in Verantwortung von Städten und Kommunen wird die Bauüberwachung oft auch durch eigene Abteilungen bzw. Ämter durchgeführt, meistens im Rahmen der Gesamtverantwortung von der Bauplanung, Ausschreibung, Vergabe bis hin zur Abnahme sowie Abrechnung und Bezahlung der Bauleistungen.
Wird dagegen ein Architektur- bzw. Ingenieurbüro mit Teilaufgaben betraut und bevollmächtigt, dann ist die Überwachungsleistung zu vergüten. Grundlage bilden die Vergütungssätze in der HOAI. Wird die Bauüberwachung freiberuflich Tätigen übertragen, sollte deren ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung ggf. regelmäßig kontrolliert werden.
Der Auftraggeber wird vor Beginn der Bauausführung bereits im Vertrag mit dem Auftragnehmer eine fachlich geeignete Person als Bauleiter für die Bauüberwachung festlegen. Das kann und wird oft der bereits mit der Bauplanung betraute Architekt bzw. Ingenieur sein. Mit der Bauleiterbenennung ist auch zu bestimmen, mit welchen Vollmachten der Objektüberwacher ausgestattet wird. Der Umfang der Vollmacht leitet sich aus dem Einzelfall bzw. der jeweiligen Baumaßnahme ab und sollte bereits im Bauvertrag eindeutig bestimmt werden. Das gilt besonders auch für solche Fälle wie rechtsgeschäftliche Bestätigungen von Abrechnungen, Zahlungen und Nachtragsforderungen.
Wurde durch den Auftraggeber keine Vollmacht erteilt, dann muss sich der Auftragnehmer im jeweiligen Fall direkt an den Auftraggeber als seinen Vertragspartner wenden. Davon zu unterscheiden wäre noch eine Duldungsvollmacht. Sie wäre dann maßgebend, wenn:
  • der Auftraggeber das Handeln des Bauleiters als Objektüberwacher kennt und duldet sowie
  • der Auftragnehmer nach Treu und Glauben annehmen darf, dass der Bauleiter vom Auftraggeber bevollmächtigt ist.
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