Baurecht / BGB

Kündigung zu Bauverträgen nach BGB

Mit Bezug auf das reformierte Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 können Bauverträge nach BGB wie auch solche nach der VOB gekündigt werden. Für ab 2018 abgeschlossene Verträge bedarf jede Kündigung eines Bauvertrags nach § 650h BGB der Schriftform.

Folgende Kündigungen sind möglich:

Besteller oder Verbraucher als Auftraggeber können nach § 648 BGB jederzeit und frei einen Bauvertrag "bis zur Vollendung des Werks" kündigen. In diesem Fall ist dann der Bauunternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung unter Abzug von ersparten Aufwendungen zu verlangen. Für den bis zur Kündigung noch nicht erbrachten Teil der vereinbarten Bauleistung bleibt zu vermuten, dass dem Bauunternehmer noch 5 % der entfallenden Vergütung zustehen.
Sowohl dem Besteller oder Verbraucher als auch dem Bauunternehmer steht das Recht zu, nach § 648a Abs.1 BGB einen Bauvertrag "aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen", näher erläutert unter Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach BGB. Meistens wird sich der Grund darauf beziehen, dass einem Vertragspartner unter Beachtung aller Umstände und Interessenabwägungen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum vertraglichen Abschluss nicht zugemutet werden kann. Einzelne Gründe für die Kündigung werden im BGB nicht vorgegeben, wie dies beispielsweise zu einem VOB- ertrag nach §§ 8 und 9 VOB/B vorgesehen ist.
Kündigung aus wichtigen Grund durch einen Vertragspartner - wiederum ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist - nach § 648a Abs. 2 BGB als Teilkündigung zum Bauvertrag nach BGB. Voraussetzung hierzu ist, dass sich die Teilkündigung auf "einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks" beziehen muss.
Bei Unterlassung einer erforderlichen Handlung als Mitwirkung des Bestellers hat der Bauunternehmer zunächst eine angemessene Frist dem Besteller nach § 642 BGB mit der Erklärung vorzugeben, dass er dann den Bauvertrag kündigen kann, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen wird.
Bei einem BGB-Bauvertrag kann der Bauunternehmer für seinen Vergütungsanspruch vom Besteller eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Erhält der Bauunternehmer diese nicht nach erfolgter Nachfristsetzung, so kann er weitere Leistungen verweigern oder nach § 650f Abs. 5 BGB den Vertrag kündigen. Ist der Besteller ein Verbraucher, dann erlischt das Kündigungsrecht nur dann, wenn der Architekt/Ingenieur dem Verbraucher bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über sein Kündigungsrecht unterrichtet hat.
Zum Architekten- und Ingenieurvertrag steht dem Besteller nach § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht zu, näher erläutert unter Kündigung zum Architektenvertrag. Es gilt lediglich für vorzulegende Unterlagen der Zielfindung und erlischt 2 Wochen nach Vorlage der Unterlagen. Ist der Besteller ein Verbraucher, dann erlischt das Kündigungsrecht nur dann, wenn der Architekt/Ingenieur dem Verbraucher bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht unterrichtet hat.

Ausgeschlossen sind für den werksähnlichen Bauträgervertrag gemäß § 650u Abs. 2 BGB die o. a. Regelungen sowohl zur freien Kündigung nach § 648 BGB als auch zur Kündigung aus wichtigem Grund.

Ein Ausstieg aus einem Bauträgervertrag soll nicht mehr möglich sind, ggf. aber ein Rücktritt zum Vertrag, beispielsweise bei wesentlichen Mängeln der Bauausführung und Weigerung durch den Bauunternehmer auf Nacherfüllung.

27.03.2019

Herausgeber: f:data GmbH Weimar und Dresden

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