Baurecht / BGB

Kündigung Bauvertrag durch den Auftragnehmer

Die Kündigung eines Bauvertrags durch den Bauunternehmer als Auftragnehmer sollte grundsätzlich nur als ultimo ratio verstanden werden, da sie für die Vertragsparteien in der Regel mit erheblichen finanziellen Folgen verbunden ist. Im Grunde müssen sowohl der Auftraggeber (öffentlicher Auftraggeber, Besteller oder Verbraucher)als auch der Auftragnehmer bis zur Grenze der noch zumutbaren Zusammenarbeit verpflichtet sein, den Bauauftrag nach Baubeginn fortzusetzen und auch zu erfüllen.
Ultimo ratio: Die Kündigung eines Bauvertrags ist für die Vertragsparteien in der Regel mit erheblichen finanziellen Folgen verbunden.
Ultimo ratio: Die Kündigung eines Bauvertrags ist für die Vertragsparteien in der Regel mit erheblichen finanziellen Folgen verbunden. Bild: © f:data GmbH
Bei einem VOB-Vertrag, zu dem nach § 8 VOB/B dem Auftraggeber mehr Rechte zur Kündigung zustehen und durch ihn auch die freie Kündigung des Bauvertrags erfolgen kann, ist die freie Kündigung durch den Auftragnehmer ausgeschlossen. Der Auftragnehmer kann nur außerordentlich und nur mit Bezug auf die im § 9 Abs. 1 VOB/B angeführten, d. h. wichtigen Gründe und ihrem Vorliegen kündigen. Folglich ist vom Bauunternehmer vorher zu prüfen, ob ein Grund bzw. die Kündigungsvoraussetzungen auch gegeben sind. Unterlässt dies der Bauunternehmer, kann sein Verhalten eventuell damit selbst einen Grund als Vertragsverletzung liefern, auf deren Grundlage der Auftraggeber dann nach § 8 Abs. 3 VOB/B kündigen könnte. Unabhängig vom Kündigungsgrund bedarf die Kündigung der schriftlichen Erklärung.
Bei einem VOB-Vertrag sind als wichtige Gründe für eine Auftragnehmerkündigung anzusehen:
  • unterlassenen Mitwirkung durch den Auftraggeber, durch die der Auftragnehmer außerstande gesetzt wird, den Bauvertrag zu erfüllen (Annahmeverzug),
  • Zahlungsverzug nach VOB und ggf. auch Schuldnerverzug des Auftraggebers.
sowie weiterhin auch noch sonstige Gründe wie:
  • eine länger als 3 Monate andauernde Bauunterbrechung nach § 6 Abs. 7 VOB/B, wobei ohne Bedeutung ist, wer verantwortlich für die Unterbrechung ist und
  • unabhängig von den vorgenannten Gründen nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen, wenn dem Auftragnehmer die Fortsetzung der Bauausführung bzw. Erfüllung des Bauvertrags nicht zugemutet werden kann, beispielsweise schwerwiegende Verletzungen von Obliegenheitspflichten oder auch von Pflichten aus dem Bauvertrag, beispielsweise als Anregung des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer zur Entlohnung unterhalb des gesetzlichen Mindestlohnes. Ein Vertrauensverhältnis kann auch dadurch stark gestört werden, wenn der Auftraggeber eine freie Kündigung nach § 8 Abs. 1 VOB/B vornimmt und daraufhin der Auftragnehmer selbst aus wichtigem Grund kündigt.
Auch auf Grundlage von sonstigen Gründen wie Bauunterbrechung u. a. sollte die Kündigung schriftlich erfolgen, wenngleich dies nicht so explizit in der VOB/B verankert ist.
Der Auftragnehmer hat jedoch vor der Kündigung dem Auftraggeber erst eine angemessene Frist für seine Vertragserfüllung zu setzen. Dies sollte in Verbindung mit einer Androhung in der Aussage erfolgen, dass die Kündigung erst bei fruchtlosem Verstreichen der gewährten Frist vorgenommen wird.
Nach dem reformierten Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 kann auch der Bauunternehmer als Vertragspartner des Bestellers oder Verbrauchers nach § 648a Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist den Vertrag kündigen. Ebenfalls ist eine Teilkündigung eines abgrenzbaren Teils des geschuldeten Werks möglich. Typische Kündigungsgründe werden hierzu im BGB nicht angeführt. Nach § 650h BGB wird für die Kündigung jedoch die Schriftform vorgeschrieben.
Bei einer Kündigung durch den Bauunternehmer kann dieser verlangen, dass die andere Vertragspartei
  • an der gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt und
  • eine Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teils des Werks leistet.
Die Berechtigung, Schadenersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
Bei einem BGB-Vertrag ist ebenfalls die Mitwirkung des Bestellers nach § 642 Abs. 1 BGB erforderlich bzw. der Besteller oder Verbraucher dazu verpflichtet. Erfolgt dies nicht, ist der Bauunternehmer berechtigt, dem Besteller eine angemessene Frist zur Nachholung der Handlung zu setzen. Verstreicht die Frist erfolglos, gilt dann der Vertrag nach § 643 BGB als aufgehoben.
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