Baurecht / BGB

Generalunternehmervertrag

Zweck des GU-Vertrags

Möchte der Auftraggeber (AG) als Bauherr die Bauausführung eines Bauwerks einem Generalunternehmer (GU) übertragen, ist ein Generalunternehmervertrag abzuschließen. Danach übernimmt der GU den Bauauftrag zur Erstellung des gesamten Bauwerks. Er wird in der Regel nicht alle Bauleistungen selbst ausführen, sondern spezielle Gewerke oder Teilleistungen an Nachunternehmer (NU) vergeben. Dabei bleibt aber der GU gegenüber dem Bauherrn haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Dem Grunde nach liefert der Generalunternehmer eine "schlüsselfertige" Bauleistung wie im Schlüsselfertigbau (SF-Bau).
Der Generalunternehmervertrag ist der Haupt-Bauvertrag zwischen Auftraggeber und Generalunternehmer
Der Generalunternehmervertrag ist der Haupt-Bauvertrag zwischen Auftraggeber und Generalunternehmer
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Nutzung von Muster-Vertragsformularen

Für Bauverträge (sowohl als VOB-Vertrag oder auch als Bauvertrag nach BGB) zwischen den Vertragspartnern "Auftraggeber und GU" sowie "GU mit Nachunternehmern" hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare entworfen, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2021 (vorher Stand: Jahr 2019) an die neuere Rechtslage und Rechtsprechung angepasst und zur Anwendung im deutschen Schlüsselfertigbau im Sinne des § 14 BGB empfohlen. Die Formulare sind elektronisch als pdf-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare:
  • FSB 2021-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2021-2: Beauftragung Nachunternehmer,
  • FSB 2021-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland) (einschließlich nochmaliger Aktualisierung in der Fassung vom 9. März 2022).
Das FSB 2021-1 – Generalunternehmervertrag – weist folgende Gliederung auf, zu deren Tz. im Einzelnen vertragliche Festlegungen zu treffen sind:
1Vertragsgegenstand
2Leistungsumfang / Vertragsbestandteile
3Vergütung / Netto-Auftragssumme
4Änderung Leistung und Vergütung
5Hinterlegung Urkalkulation
6Ausführung / Vertretung / Koordination / Wartung / Bemusterung
7Nachunternehmer
8Termine
9Bauablaufstörung
10Abnahmen / Zustandsfeststellung / Kosten vorzeitiger Benutzung / Mängelbeseitigung
11Vertragsstrafe / Beschleunigungsbonus
12Mängelansprüche / Verjährung
13Haftung / Versicherungen
14Rechnungsstellung / Zahlungen
15Kündigung
16Sicherheitsleistung
17Streitlösung / Gericht
18Ausschließliche örtliche Zuständigkeit / Anwendbares Recht / Vertragssprache
19Datenschutz
20Compliance / Kündigung / Schriftform
21Schlussbestimmungen

Änderungen in der Formularfassung 2021

Die Aussagen im Formular beruhen auf:
  • der VOB Teil B sowie zu den gewerkebezogenen DIN/ ATV der Ausgaben September 2019 in der VOB Teil C und
  • den seit 2018 neu geltenden Regelungen zum Bauvertragsrecht im BGB, insbesondere zu Änderung von vereinbarten Leistungen und deren Vergütung nach §§ 650b und 650d BGB unter Tz. 4 im Formular sowie zur Zustandsfeststellung nach § 650g BGB in Tz. 2.2.13.
Bereits in vorheriger Fassung 2019 erfolgte Änderungen wurden fortgeführt wie Aussagen zu:
  • Kooperationspflichten der Vertragspartner zur vertrauensvollen Zusammenarbeit,
  • die aktuelle VOB sowie die rechtlichen Regelungen (seit 2018) zur Änderung und Vergütung der vereinbarten Leistung bei BGB-Bauverträgen nach §§ 650b bis 650d BGB,
  • der europäischen A 1-Bescheinigung für grenzüberschreitend entsandte Arbeitnehmer,
  • Urteilen des BGH zu Bürgschaften, so zum Verzicht auf die Einreden der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit sowie zur Verjährungsfrist von 5 Jahren für einen Bürgschaftsanspruch,
Weiterhin wurden zu berücksichtigende Aussagen der Rechtsetzung und Rechtsprechung ergänzt, so insbesondere:
  • zur Berechnung eines neuen Einheitspreises (EP) bei Mehrmengen nach den Urteilen des BGH, zuletzt vom 21. November 2019 (Az.: VII ZR 10/19) mit der Aussage, dass bei fehlender Vereinbarung der neue EP nach den tatsächlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen zu bemessen ist, angeführt unter Tz. 3.4 im Formular,
  • zu Bauablaufstörungen hinsichtlich der Empfehlung des Deutschen Baugerichtstages vom Mai 2021 und des Urteils des BGH vom 26. Oktober 2017 (Az.: VV ZR 16/17), berücksichtigt neu unter Tz. 9 im Formular,
  • zur Umlage verbrauchsabhängiger Kosten von Mitnutzungen bzw. Beistellungen nach einem Urteil des OLG Hamburg vom 13. Dezember 2013 (Az.: 13 U 1/09),
  • ableitend aus dem seit Juli 2020 geänderten Arbeitnehmer-Entsendegesetz (AEntG).
Die zum Stand 2017 noch empfohlenen Formulare zur Arbeitnehmer-Erklärung zum Mindestlohn durch die gewerblichen Arbeitnehmer von Nachunternehmern werden seit 2019 aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht mehr angeführt. Dafür werden zum Verhandlungsprotokoll mit den NU verschiedene Verpflichtungserklärungen verlangt, beispielsweise zu speziellen Haftungen, zu Anforderungen aus dem AEntG und zur Einhaltung des Mindestlohns im Baugewerbe.

Vorbereitung des Vertrags

Sieht der GU die Übergabe von Teilleistungen an Nachunternehmer vor, erfolgt zunächst durch ihn die Aufforderung an NU zur Abgabe von Angeboten. Danach wird das wirtschaftlichste Angebot für die jeweilige Teilleistung bzw. das Gewerk ausgewählt. Es schließt sich die Vertragsverhandlung mit den interessanten Bietern an. Genutzt werden kann hierzu das Formular FSB 2021-3. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen innerhalb einer Bindefrist zu vereinbaren. Nimmt darauf der GU das rechtsverbindliche Angebot eines NU innerhalb der Bindefrist an, wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2021-2 verwendet werden.

Weitere Aspekte zur Beachtung

Das Muster-Formular zum GU-Vertrag erhebt zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Es gibt aber Anhaltspunkte und kann auch als Prüfliste verwendet werden. Notwendig ist jedoch stets die eigenverantwortliche Prüfung für den Einzelfall, ggf. mit der Notwendigkeit einer Anpassung an die zu regelnde Situation. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, die o. a. Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung der Muster-Formulare für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern hierfür deren Vorgaben maßgebend.
Bauprofessor-Redaktion
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