Baurecht / BGB

Bauhandwerkersicherung zum Verbraucherbauvertrag

Die Bauhandwerkersicherung wurde für abgeschlossene Bauverträge im Werk- und Bauvertragsrecht für ab 1. Januar 2018 neu in § 650f BGB geregelt. Änderungen gegenüber der vorherigen Fassung im § 648a BGB erfolgte im Abs. 6 zum Anwendungsbereich. Danach findet die Bauhandwerkersicherung keine Anwendung u. a. für Verbraucher, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB handelt. Das trifft aber dann nicht zu, wenn die Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzmittel des Verbrauchers als Besteller ermächtigten Baubetreuer erfolgt. Sofern auch die sonstigen Voraussetzungen für einen Verbraucherbauvertrag gegeben sind, kann dies auch zutreffen für Wohnungseigentümergemeinschaften und Bauherrengemeinschaften.
Freigestellt von der Verpflichtung einer Bauhandwerkersicherung sind folglich die Verbraucher, wenn sie ein Bauunternehmen mit der Ausführung der Baumaßnahme beauftragen. Unabhängig davon bleibt es aber den Vertragsparteien überlassen, ggf. eine Verpflichtung zur Bauhandwerkersicherung vertraglich - einerseits individualvertraglich oder zum anderen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - zu regeln. In der Praxis wird aber der Verbraucher meistens einen Architekten bzw. ein Ingenieurbüro zum Abschluss eines Bauvertrags mit einem Bauunternehmer einbeziehen.
Eine Bauhandwerkersicherung kann beim Verbraucherbauvertrag nur wirksam sein, wenn die Vertragsparteien:
Bezweckt werden soll mit der abhängigen Beziehung von Abschlagszahlung und Sicherungsleistung, dass der Verbraucher nicht mit zu hohen Sicherungsverpflichtungen belastet wird.
In § 650m Abs. 4 BGB wird bestimmt, dass eine Vereinbarung zur Bauhandwerkersicherung bei verlangten Abschlagszahlungen nach § 632a BGB unwirksam ist, wenn sie "den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigt". Voraussetzung wäre hierzu jedoch, dass Abschlagszahlungen vertraglich geregelt werden. Wichtig ist weiterhin die Begrenzung des Bezugs auf die "nächste" Abschlagszahlung als Vorleistung.
Da die Abschlagszahlungen mit dem Baufortschritt meistens immer kleiner werden, wäre für die Vereinbarung möglichst eine "gestaffelte" Höhe zu den Sicherheitsleistungen nach Abschlagszahlungen zu empfehlen. Mit Erhalt von Abschlagszahlungen verringert sich einerseits das Risiko der Vorleistung des Bauunternehmers. Zum anderen kommt damit der Sicherungsleistung des Verbrauchers ein realeres Verhältnis zu, wenn nicht die gesamte vereinbarte Vergütung als Grundlage herangezogen wird.
Die Vorgabe von maximal 20 % bedeutet ein Pauschalbetrag von der Auftragssumme, mit dem bereits frühzeitig im Vertrag eine Vereinbarung zur Sicherheitsleistung festgelegt werden kann.
Die Reglung nach § 650m Abs. 4 BGB ist aber dann nicht anwendbar, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag zu nach dem Umfang von nur geringen Bauleistungen und folglich einem nicht -privilegierten Bauvertrag handelt.
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