Unfertige Bauleistungen sind Leistungen, die noch nicht fertiggestellt bzw. abgenommen sind. Sie werden während der Bauzeit erfasst und bewertet, z. B. für Rechnungen und Jahresabschluss.
Was sind unfertige Bauleistungen?
Unfertige Bauleistungen sind Bauarbeiten, die noch nicht abgeschlossen oder abgenommen wurden. Solange die Leistungen nicht fertiggestellt und offiziell abgenommen sind, gelten sie als unfertig. Erst mit der Abnahme und der Erstellung der Schlussrechnung werden sie zu Umsatzerlösen. Auch wenn bereits Abschlagsrechnungen an den Auftraggeber gestellt und Zahlungen geleistet werden, ändert dies nichts am Status: Die Bauleistungen bleiben bis zum vollständigen Abschluss der Baumaßnahme unfertig. Warum unfertige Bauleistungen bewertet werden müssen
Bauleistungen sind nach den vertraglich vereinbarten und im Leistungsverzeichnis (LV) einer Baumaßnahme ausgewiesenen Leistungsmengen (z. B. m³ Betonfundamente oder m² Außenputz) zu erbringen. Die während der Bauzeit tatsächlich ausgeführten Leistungen können von der Vorgabe abweichen. Sie sind zunächst mengenmäßig zu erfassen. Da Bauprojekte oft mehrere Monate dauern und manchmal über das Ende eines Geschäftsjahres hinausgehen, ist es für Bauunternehmen wichtig, die wertmäßige Darstellung der mengenmäßig erbrachten Bauleistung regelmäßig zu ermitteln.
Monatliche Leistungsmeldung Die wertmäßige Leistung wird den angefallenen Kosten im Rahmen der Bauauftrags- und Baustellenabrechnung gegenübergestellt.
Bewertung in der monatlichen Leistungsmeldung
Unfertige Bauleistungen müssen in der monatlichen Leistungsmeldung zu Preisen (ohne Umsatzsteuer) bewertet werden. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Erfassung der vom Unternehmen selbst hergestellten, unfertigen Bauleistung zum Monatsende (als Abrechnungsstichtag).
Methoden der Bewertung sind:
Diese Erfassungs- und Bewertungsmethoden können ggf. auch zu Fehlern führen, z. B. wenn die Einschätzung ungenau erfolgt und der Kostenanfall nicht gleichermaßen vorliegt.
Leistungen aus der Kooperation mit Dritten (z. B. Leistungen der Nachunternehmer) sind im Umfang und der Höhe nach auf Grundlage der vorliegenden Rechnungen (ohne Umsatzsteuer) aufzunehmen. Detaillierte Beispiele zur Erfassung unfertiger Bauleistungen finden Sie im Beitrag Leistungsmeldung. Abrechnung unfertiger Bauleistungen
Wenn Abschlagsrechnungen vereinbart wurden, kann das Bauunternehmen bereits nachgewiesene, ausgeführte Bauleistungen in Rechnung stellen. Das kann auch kumulativ fortführend bis zur Schlussrechnung als zusammengefasster Nachweis der erbrachten Bauleistungen erfolgen. In den Rechnungen werden die ausgeführten Leistungsmengen zu den vereinbarten Einheitspreisen oder Pauschalbeträgen (ohne Umsatzsteuer) bewertet. Das richtet sich nach der vereinbarten Vertragsart – Einheitspreis- oder Pauschalvertrag –. Spätestens mit der Schlussrechnung sind auch Leistungen aus Nachträgen und ggf. noch andere Nachforderungen einzuschließen. 
Unfertige Bauleistungen müssen bewertet werden, um erbrachte Leistungen korrekt abzurechnen und im Jahresabschluss als Vermögen auszuweisen.
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Bewertung unfertiger Bauleistungen im Jahresabschluss
Grundlage der Bewertung:
Bilanzielle Bedeutung:
Bestandsveränderungen:
Bei einer Baumaßnahme mit langer Bauzeit kann am Monatsende Dezember ein Bestand (Endbestand) an unfertigen Bauleistungen vorliegen.
Im Folgemonat entspricht dieser Bestand dem Anfangsbestand der bisher hergestellten, unfertigen Leistungen.
Entsprechend kann zum Bilanzstichtag ein unfertiger Bauauftrag bzw. die Baustelle (wenn nur ein Bauauftrag auf der Baustelle ausgeführt wird) entweder einen operativen Gewinn oder einen operativen Verlust aufweisen. Entsprechend verschieden sind die Bewertungen vorzunehmen.
Bewertung verlustfreier Bauaufträge
Bei verlustfreien Bauaufträgen bietet das Handelsrecht einen gewissen Ermessensspielraum für die Bilanzierung der Herstellungskosten.
Bewertung von Bauaufträgen mit Verlust
Bauaufträge, die zum Bilanzstichtag einen Verlust aufweisen, müssen handelsrechtlich nach dem Niedrigstwertprinzip bewertet werden. Das bedeutet:
Die Herstellungskosten dürfen nicht angesetzt werden, wenn sie den Wert der unfertigen Bauleistung übersteigen. Stattdessen ist der niedrigere beizulegende Wert zu bilanzieren.
Fällt die Abwertung unter Null, wird der Wert auf Null reduziert, und der darüber hinausgehende Betrag wird als Drohverlust passivisch zurückgestellt.
Berücksichtigt werden müssen nicht nur die bereits entstandenen Verluste, sondern auch die voraussichtlich bis zum Ende der Bauzeit entstehenden Verluste.
Bei der Bewertung ist stets der Gesamtverlust vom Baubeginn bis zum Bauzeitende zu beachten. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen den voraussichtlichen Gesamtkosten und dem niedrigeren erwarteten Bauerlös (Auftragswert ohne Umsatzsteuer). Den Zusammenhang sollen zwei Beispiele deutlich machen:
Der Bauauftrag A ist als verlustfreier Auftrag zu Herstellungskosten im Umfang von höchstens 95 zu bewerten, möglicherweise auch niedriger, jedoch mindestens zu 70.
Der Bauauftrag B weist zum Bilanzstichtag bereits einen Verlust auf, d. h., der Umfang der Herstellungskosten ist größer als der Wert der unfertigen Bauleistung (vgl. Zeilen 4 und 5). Zu unterstellen ist, dass der Verlust weiterhin im gleichen Verhältnis zur Bauleistung bis zur Abnahme zunehmen kann, d. h. auf insgesamt 50. Zum Bilanzstichtag ist der bisherige Verlust (aus Zeile 6) abzuwerten und es ist maximal von 100 als Ansatz in Zeile 9 auszugehen.
Beispielrechnungen bei Verlustaufträgen
| Pos. | Kostenposition | Bauaufträge bzw. Baustellen |
| A | B |
| 1. | Einzelkosten des Auftrags | |
| – Einbaustoffe | 40 | 50 |
| – Baulöhne | 30 | 36 |
| 2. | + Baustellengemeinkosten (BGK) | 10 | 16 |
| 3. | + Allgemeine Geschäftskosten (AGK = 50 % vom Baulohn) | 15 | 18 |
| 4. | = Herstellungskosten gesamt | 95 | 120 |
| 5. | Unfertige Bauleistungen zum Bilanzstichtag | 100 | 100 |
| 6. | Gewinn bzw. Verlust | +5 | -20 |
| 7. | Fertigstellungsgrad zu der unfertigen Bauleistung in % zum Bilanzstichtag vom gesamten Auftragswert | 40 % | 40 % |
| 8. | Auftragswert gesamt | 250 | 250 |
| 9. | Höchstwert für Herstellungskosten zum Bilanzstichtag | 95 | 100 |
| 10. | – noch zu erwartender Verlust bis Abnahme | – | -30 |
| 11. | = Beizulegender Wert zum Bilanzstichtag | (95) | 70 |
Drohverluste in Handels- und Steuerbilanz
In der Handelsbilanz sind Drohverlustrückstellungen (Verluste aus schwebenden Geschäften) wie dargestellt und bisher praktiziert zwingend zu bilden. Sie dürfen nach § 249 Abs. 2 HGB nur aufgelöst werden, wenn der Grund ihrer Bildung entfallen ist.
Demgegenüber sind die Drohverluste aus unfertigen Verlustbauaufträgen gem. § 5 Abs. 4a Einkommensteuergesetz (EStG) nicht in der Steuerbilanz zu passivieren. Damit fällt der Ergebnisausweis zwischen Handels- und Steuerbilanz sehr unterschiedlich, d. h. periodenverschoben, aus.
Dies hat u. a. folgende Auswirkungen:
Ergebnis und Steueraufwand in der Steuerbilanz sind zunächst höher (z. T. sehr viel höher) als im Handelsbilanzergebnis.
Diese negativen Auswirkungen könnten durch eine Aktivierung eines evtl. latenten Steueraufwands in der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) gemildert werden. Eine mögliche Milderung: Aktivierung eines latenten Steueraufwands in der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung (GuV).