Baukalkulation / Angebot / Nachträge

Grundlagen einer Bauträgerkalkulation

Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu einem Bauobjekt aus der Sicht eines Bauträgers wird allgemein als Bauträger-Kalkulation bezeichnet. Gegenübergestellt werden in einer solchen Rechnung die Baukosten als Investitionskosten und die aus der Vermarktung des Bauobjekts zu erzielenden Verkaufserlöse bzw. Erträge aus der Vermietung. Dabei ist festzustellen, ob die Maßnahme rentabel ist, d. h. eine Rendite erbringt.
Als Grundlage für eine solche Wirtschaftlichkeitsrechnung sind erforderlich und sollten berechnet vorliegen:
  • Angaben zum Grundstück: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Aussagen nach Kosten je qm Grundstücksgröße,
  • Ermittlungen nach DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte – zum Bauobjekt gemäß der Bauplanung,
  • Ermittlung der Investitionskosten nach der DIN 276 – Kosten im Bauwesen – einschließlich Baunebenkosten, wobei auch Aussagen nach umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerbefreiten Anteilen entsprechend den Wohn- oder Gewerbeflächen notwendig sind,
  • Bestimmung der Erträge
    • entweder als Mieterträge aus Mieteinnahmen und einem Renditefaktor (Vervielfältiger)
    • oder Erträge aus dem Verkauf auf Grundlage des angesetzten Sachwertes oder Ertragswertes des Bauobjektes,
  • Bestimmung der laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten bei Gebäuden und Bewirtschaftungskosten) sowie Vertriebskosten,
  • Zusammenfassung aller Aufwendungen und Erträge und ihre Gegenüberstellung, wobei sich als Differenz die Rendite (Überschuss) darstellt. Die Rendite muss noch den Bauträgergewinn decken. Sie sollte bei mindestens 10 % - 15 % der Gesamtkosten liegen. Kapital- und Kreditgeber wünschen sich gern 20 %.
Sollte die nachgewiesene Rendite nicht den Erwartungen entsprechen, bedarf es der analytischen Betrachtung zu den einzelnen Aussagen. Hier ist dann das Kosten- und Ertragsmanagement gefragt, welche günstigeren Ausgangsdaten mit welchen Maßnahmen erreicht werden können.
Sind weiterhin noch unterschiedliche Varianten miteinander zu vergleichen, sollten die Ausgangswerte nach den Methoden der Investitionsrechnungen betrachtet werden.
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