Die Vergütung von Bauleistungen regelt, in welcher Höhe und nach welchen Grundlagen Bauunternehmen für ihre Leistungen bezahlt werden. Grundlage liefern u.a. jeweils die bauvertraglichen Regelungen nach BGB und VOB.
Vergütung nach BGB
Nach § 632 Abs. 1 BGB gilt "eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist". Sofern die Höhe nicht bestimmt ist, dann "ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen". Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten. Die Vergütung ist nach § 641 Abs. 1 BGB "bei Abnahme des Werkes zu entrichten". Bei Bauverträgen nach BGB und Verbraucherbauverträgen ist zur Fälligkeit der Vergütung neben der Abnahme oder ggf. einer Abnahmefiktion noch an die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung durch den Bauunternehmer nach § 650g Abs. 4 BGB gebunden. Die Schlussrechnung muss: - eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Bauleistungen enthalten und
- für den Besteller und Verbraucher nachvollziehbar sein.
Das reformierte Werkvertragsrecht sieht seit 2018 in § 650c BGB zur Vergütung von Änderungen sowie bei Anordnungen des Bestellers vor. Zunächst hat das bauausführende Unternehmen bei einem Änderungsbegehren dem Besteller oder Verbraucher ein Angebot zur ggf. daraus resultierenden Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Details dazu erfahren Sie unter: Vergütungsanpassung bei BGB-Verträgen. Vergütung nach VOB
Zum VOB- Vertrag sind Regelungen nach § 2 Abs. 2 VOB Teil B bestimmend. Grundlage sind die vertraglichen Einheitspreise (EP) für die tatsächlich ausgeführten Leistungen, wenn keine andere Berechnungsart (z. B. als Vergütung nach Pauschalsumme, nach Stundenlohnsätzen oder nach Selbstkosten) vereinbart ist. Ausgangspunkt für die Vergütung nach VOB sind: Bestimmt wird zugleich für die Preisbildung und Vergütung, dass die Beschreibung die Leistung eindeutig und erschöpfend bestimmen muss. Sie sollte gleichfalls von allen Bietern als Auftragnehmer hinsichtlich aller preisbeeinflussenden Umstände auch zu verstehen sein. Danach wird mit dem Bauvertrag vereinbart, welche Leistungen von Anfang an auf welcher Preisgrundlage zu vergüten sind. Vergütung mit Einheitspreisen oder Pauschalsumme
Die Vergütung wird wesentlich von der Art und dem damit verbundenen Niveau der Ausschreibung für die auszuführenden Bauleistungen bestimmt.
Standard bei VOB-Verträgen ist die Vergütung zu vereinbarten Einheitspreisen (EP) für die Teilleistungen im Leistungsverzeichnis (LV). Die ausgeführten Teilleistungen sind mittels Aufmaß oder anderer rechnerischer Ermittlungen festzustellen. Der wertmäßige Gesamtbetrag je Teilleistung ergibt sich dann aus der Multiplikation der nachgewiesenen Ist-Mengen mit den vereinbarten Einheitspreisen je Mengeneinheit der Teilleistungen wie in § 2 Abs. 2 VOB Teil B festgelegt. Neben einer Vergütung nach Einheitspreisen können auch andere Vergütungs- bzw. Berechnungsarten vereinbart werden, z. B. eine Vergütung nach Pauschalsumme gemäß § 2, Abs. 7, Abs. 1 VOB Teil B. Dabei bleibt die Pauschalsumme als wertmäßiger Gesamtbetrag der Baumaßnahme oder einer Teilleistung im Grundsatz unverändert. Für die Vergütung sind dann auch nicht die tatsächlich ausgeführten Leistungsmengen, sondern in der Regel die vereinbarten Pauschalsummen von Bedeutung.
Bauleistungen können nach Einheitspreisen auf Basis der tatsächlich ausgeführten Mengen oder zu einer vertraglich vereinbarten Pauschalsumme vergütet werden.
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Vergütung ohne Vereinbarung
Besonders bei Bauverträgen geringeren Umfangs und mit Nichtkaufleuten (Verbraucher) als Auftraggebern kommt es nicht selten vor, dass keine Vereinbarung über die Höhe der Vergütung getroffen wurde. Dem Auftragnehmer steht dann eine „übliche“ Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB zu, wenn sich aus den Preisermittlungsgrundlagen des Vertrags keine Vergütungshöhe ableiten lässt. Sie kann dann allgemein als stillschweigend vereinbart angesehen werden.
Der BGH hat in einem Urteil vom 26.10.2000 (Az.: VII ZR 239/98) zu einem ähnlichen Fall entschieden, dass diejenige Vergütung „üblich“ ist, die zur Zeit des Vertragsschlusses nach allgemeiner Auffassung der beteiligten Partner am Ort der Werksleistung gewährt zu werden pflegt. Vergleichsmaßstab sind ggf. Leistungen gleicher Art, gleicher Güte und gleichen Umfangs.
„Die Anerkennung der Üblichkeit setzt gleiche Verhältnisse in zahlreichen Einzelfällen voraus. Auf dieser Basis ist die Üblichkeit evtl. durch einen Sachverständigen und nicht etwa durch zwei Vergleichsbaustellen zu ermitteln.“
Da damit nicht unerhebliche Darlegungs- und Beweislasten verbunden sein können, sollte den Vertragspartnern von vornherein klar sein, auf welcher Grundlage und in welcher Höhe die Vergütung festgelegt und anschließend vereinbart wird.
Ortsübliche Vergütung
Baupreise in einer Angebotskalkulation liegen oft unterhalb, aber auch oberhalb der "üblichen Vergütung". Zu einem Angebot können auch Vermutungen nahe liegen, dass evtl. vorliegen: - sittenwidrig überhöhte Einheitspreises zu ausgeschriebenen Teilleistungen einer Angebots- und/oder Nachtragskalkulation oder
- ein wucherähnliches Gewinnstreben mit den kalkulierten Preisen durch den Bieter, wofür dann der Bauherr als Auftraggeber nur die übliche Vergütung schuldet.
„Bereits zu den Angeboten der Bieter bliebe vom Bauherrn zu prüfen und werten, ob die kalkulierten Preise für die Bauleistungen nicht ggf. sittenwidrige Einheitspreise enthalten und/oder beispielsweise bei Stundenlohnarbeiten nicht als ortsübliche Preise anzusehen wären.“ Sowohl in der Bauplanung als auch in der Bauausführung wird in verschiedenen Regelungen auf ortsübliche Preise Bezug genommen, so z.B. in der In diesen Fällen wird jedoch die jeweilige Bestimmung der Vergütung mit vorgegeben. Dazu werden die einzelnen Kostenelemente wie für Stoffe, Geräte und Sonstigen Kosten angeführt. Sie sind dann mit einzubeziehen, soweit keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden. Weitere Ansprüche auf Vergütung
Die Vergütung nach vereinbartem Preis schließt auch evtl. notwendige Leistungen innerhalb der Frist für Mängelansprüche, z.B. Nachbesserungen ein. Treten später während der Bauausführung Änderungen ein, so sind sie nicht von vornherein als vereinbarte Leistungen anzusehen. Es bedarf dann z.B. für zusätzlich vom Auftraggeber geforderte Leistungen einer Vertragsanpassung als nachträgliche Vereinbarung in Form von Nachträgen und Vergütungsanpassungen. Hier finden Sie detailliertere Aussagen mit Berechnungsbeispielen:
Darüber hinaus können weitere vertragliche Vergütungsansprüche auftreten, wie Ansprüche aus: „Diese Ansprüche bedürfen einer Prüfung im Einzelfall. Das bauausführende Unternehmen hat die tatsächlichen Voraussetzungen der geltend gemachten Ansprüche darzulegen und nachzuweisen, insbesondere die Voraussetzungen für eine Anpassung der Vergütung einzelner Leistungspositionen. Erst auf dieser Grundlage lässt sich der Umfang der jeweiligen Vergütungsansprüche im Einzelfall bestimmen.“
Vergütung mit oder ohne Umsatzsteuer
Die Vergütung der Bauleistung ist auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen zur Umsatzsteuer im Umsatzsteuergesetz (UStG) vorzunehmen. Dabei kommt dem § 13 b im UStG bezüglich der Steuerschuldnerschaft für Bauleistungen eine wesentliche Bedeutung zu. Danach ist der Auftraggeber als Leistungsempfänger Steuerschuldner, wenn er selbst nachhaltig Bauleistungen erbringt. Verzinsung zur Vergütung
Wird für die auszuführende Bauleistung eine Vergütung vereinbart, hat der Bauherr als Auftraggeber diese an das Bauunternehmen zu leisten. Die Verzinsung richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen sowie den vertraglichen Zahlungsvereinbarungen:
Bauverträge nach BGB, wonach der Besteller nach § 641 Abs. 4 BGB eine "in Geld festgesetzte Vergütung von der Abnahme des Werkes an verzinsen kann, sofern nicht die Vergütung gestundet ist" Fälligkeitszinsen nach § 353 Handelsgesetzbuch (HGB), wonach Kaufleute untereinander berechtigt sind, für ihre Forderungen vom Tage der Fälligkeit an Zinsen zu verlangen. Zinsen von Zinsen (Zinseszinsen) können jedoch nicht gefordert werden.
Verzugszinsen nach überfälliger Bezahlung gemäß § 288 und § 247 BGB
Liegt eine Überzahlung seitens des Auftraggebers vor, so hat er Anspruch auf Rückgewährung. Erfolgt sie vom Auftragnehmer nicht innerhalb einer vorgegebenen Frist (z. B. 14 Tage), befindet er sich ab diesem Zeitpunkt mit seiner Zahlung in Verzug und hat Verzugszinsen zu entrichten.